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Stadterneuerung - Sex in die City statt tote Hose

Was tun gegen „tote Hose“ in den Innenstädten?
- Für eine nachhaltige Stadterneuerung

Sanierung ist nicht Stadterneuerung

Leseprobe hier (PDF)
Pressegespräch zum Buch (PDF)

„Stadterneuerung“ wird immer wieder mit Fassadenfärbelung, Substandard-sanierung, und Ensemblebildung nach alten Vorbildern, sowie Erhalten und Bewerben teils überkommener Angebotsstrukturen alter Geschäfte und Wirtshäuser verwechselt.

Mit der technischen Sanierung baufälliger Häuser kommt noch lange kein neues Leben in die rund 140 Innenstädte der Stadtgemeinden in Österreich. Wo nicht von Anfang an eine Konzeption für ein wirtschaftliches „Beleben“ für das Stadtviertel mitgeplant wurde, da sinkt die Attraktivität für den Besucher. Als Zeichen dafür nimmt dann die Fußgängerfrequenz jährlich trotz wunderschön restaurierter Häuser ab.

Mit einem Nachhinken von etwa zwei Jahren sinken nach dem Frequenzrückgang in einer Geschäftsstrasse dann auch die Mieten. – Und zwar sowohl die Geschäftsmieten als auch die Büro- und Praxenmieten, denn der Standort verliert an Attraktivität und damit an Bonitätsimage.
Das einst beliebte Zentrum wird so zur „slow City“.
Damit gerät die Stadtgemeinde immer mehr zum Museumserhalter im Zentrum, denn die Immobilien erwirtschaften keine Investitionen mehr.

Ein Konjunkturpush sondergleichen wartet auf die Innenstädte.

* Der Autor sieht enorme wirtschaftliche Investitionspotentiale gerade in den Innenstädten. Die Nachfrage in die Stadterneuerung zentral wichtiger Stadtviertel ist durchaus gegeben. Privates Finanzierungsgeld ist genug dafür vorhanden. Nur eine wirtschaftliche Perspektive muß dafür herausgearbeitet werden. Die wirt-schaftlichen Masterpläne der Gruppe Schörghuber (Linz/Wien) für Zentren z.B. von Bezirkshauptstädten in Österreich umfassen Investgrößenordnungen von 30 bis 100 Mio. Euro. Das sind keine Gemeindeprojekte sondern betriffen primär private (!) Investitionen.

Auf die rund 140 Stadtgemeinden in Österreich hochgerechnet liegen also Investitionspotentiale von 7 bis 10 Milliarden Euro brach. Umgelegt auf den zu erwartenden Beschäftigtenimpuls im Bau- und Baunebengewerbe entspricht das für die Bauphase etwa 30.000 Arbeitsplätzen für die ersten drei Jahre und dann das Schaffen weiterer geschätzter 50.000 Arbeitsplätze im breiten Dienstleistungsbereich für die City.

Der Glaube, dass die neuen Raumordnungsgesetze der Bundesländer jetzt
a u t o m a t i s c h die Investitionen in die Innenstädte treiben, sind schlichtweg falsch. Die 140 Städte Österreichs sind ja schon an jeder Ausfallstraße mit den Fachmarktzentren und Einkaufszentren umzingelt. Diese Marktformen setzen alles daran am schon bestehenden Standort weiterhin ungebremst zu wachsen. Daran wird sie kaum jemand hindern, wie quer durch Österreich zu beobachten ist, nur neue Projekte werden damit verhindert.

Um diesen Investitionspush in die Städte zu bringen ist ein Paradigmenwechsel in der Wirtschaftsstrategie notwendig:

1. Werbung für die Innenstadt, die großartig etwas vorspielt was nicht da ist, nennen wir eine Mogelpackung. Werbung erhöht nicht nachhaltig die Frequenz und noch weniger die Kaufkraftbindung der Innenstadt. Ein Drehen an der Angebotssubstanz in Richtung Einzigartigkeit des Rahmens und permanent anziehende Frequenzmagneten ist notwendig.

2. Es gibt immer mehr Nebenlagen und immer weniger Hauptlagen mit mindestens 30.000 Wochenfrequenz in Österreich. Das Füllen der abgereiften Leerflächen mittels Mietförderungen für gewerbliche Betriebe und Künstler ist zwar optisch angenehm, ändert nachhaltig aber nichts an der sinkenden Angebotsbonität.

3. Wir können nicht mehr nur zweidimensional denken, sondern müssen dreidimensional wirtschaftlich planen: Stadterneuerung heißt nicht mehr jede alte Handelsfläche in Nebenlagen des Zentrums nach deren Abreifen wieder mit Handel zu besetzen. Der Bedarf speziell bei den Kleinanbietern unter 200 m2 Verkaufsfläche ist vielfach ausgeschöpft und unrentabel geworden. Dreidimensional denken heißt in Etagen und Häuser spezieller Widmung zu planen. Da geht es um neue Angebotscluster mit Synergieeffekten zwischen dem Erdgeschoß und mit den Büroflächen darüber im Haus.

4. Das Erarbeiten eines wirtschaftlichen Masterplans für die wichtigsten Projekte für das Stadtviertel Innenstadt für die nächsten 10 Jahre wird immer wichtiger.

5. Ein Teil des Masterplans befasst sich mit den teuersten Lagen der Stadt: Mit den themenorientieren und Stylen von „Malls“ versus irgendwie gewachsenen geschäftsstrassen. Das heißt Achsen des Handels und von Dienstleistungshäusern als neue Magneten entwickeln sowie Markt- und Treffpunktknoten als weitere Frequenzmagneten zusammenstellen.

Nicht zu vergessen: Die Stadt ist weiblich! 2/3 der Frequenz sind Frauen, daher muß die feminine Nachfrage erforscht und durch Projekte realisiert werden, welche die Frauen begeistern.

6. Der Wetterschutz ist schon in der Renaissance mit seinen Geschäftsarkaden selbstverständlicher Luxus für die Damen gewesen. Gehen wir endlich den Wetterschutz über Gehsteigen an!

7. Alle Bedarfsanalysen für Parkplätze zeigen uns, dass die Innenstädte vor allem Dauerparkplätze brauchen, damit die Kurzparkplätze nicht zu stark zweckwidrig beansprucht werden. Die Errichtung von vorzugsweise Hochgaragen (!), weil von den Frauen ganz eindeutig bevorzugt bedingt die Verbindung mit Geschäfts- und Büroflächen als Finanzier. Daraus entstehen interessante innerstädtische Passagen- und Einkaufszentrenlösungen wie derzeit in Tulln und Vöcklabruck.

8. Die Städte brauchen ein Ende des Schilderchaos speziell um neue Besucher in die Stadt zu verführen. Die Installierung eines umfassendes Leitsystems aus den meistens 15 bis etwa 20 Teilleitsystemen bringt hier die Problemlösung.

9. Das Interesse von Investoren gehört auf die Innenstadt gelenkt. Dafür gibt es neuartige Kommunikationsstrategien.

10. Das Denken über chancenreiche Zukunftsprojekte in der Stadt und die Investition in die Immobilien ist primär Sache der Eigentümer. Die Eigentümer und die Immobilientreuhänder als deren Vertreter gehören neu organisiert.

Dazu wenden wir die von der Gruppe Schörghuber entwickelte BID ® - Methode. (BID = Business Improvement District, nach dem amerikanischen Vorbild aufgezogene Stadtviertelentwicklung.) an.

Das sind neu zu schaffende Meinungsführer- und Entscheidergremien mit Stadtvertretern und der Eigentümer sowie der Geldinstitute als Financiers sowie der Immobilientreuhänder und Unternehmervertreter.

Insgesamt:
Wir brauchen eine neue Wirtschaftsstrategie für die Innenstadt.
Mit dem üblichen „Stadtmarketing“ schaffen wir keine Stadterneuerung!

Im Buch „Stadterneuerung“ sind genügend Beispiele dafür angeführt, wie das organisiert gehört und dass die Umsetzung dann auch recht gut funktioniert.

Was heißt das für den Berufsstand der Immobilientreuhänder?


a) Das Berufsbild ändert sich in der Zukunft:

Der Immobilienmakler wird zum „Relaunch-Konzeptionisten für die Immobilie
und zum Zielgruppensucher für passende Mieter“.

Der Verwalter wird zum „Zielgruppenverwalter und Community-Förderer“ mit dem Ziel Quernutzen innerhalb der nach einer Konzeption ausgerichteten Mieter zu bieten

Der Bauträger wird der „Innovator für das Schaffen nachgefragter Immobiliencluster“.

b) Die im Buch angeführten über 100 Nebenlagen – Chancen als strategische Möglichkeiten vermehrt aufgreifen und in Masterpläne einbringen

c) Vermehrte Chancen für die Berufsgruppe der Immobilientreuhänder durch verstärkte Organisation als Vertreter der Eigentümer bei der Stadtgemeinde.Weiters als aktiver Gestalter sowie Vermittler zu den Unternehmern als Mieter und zu den Bürgern in den Innenstädten um diese Entwicklung in Schwung zu bringen.

Das Neue am Buch in einer Grafik zusammengefaßt:

Die von der Gruppe Schörghuber in 20 Jahren Innenstadt- bzw. Geschäftsstrassen und Marktplatzentwicklung erarbeitete MITZIE – Methode ®. Diese zieht sich durch das ganze Buch.

„Mitzie“ ist ein gemütliches Hilfsmittel um gute Konzepte für ein Stadtviertel zusammenzustellen, nicht auf ein wichtiges Detail zu vergessen und vor allem vom Anfang an die wesentlichen Eigentümer und Meinungsführer dabei mit einzubinden.


Die MITZIE – Methode ®

 
1. Quadrant:

Die neue Standortanalyse.

Die Chancen im Stadtviertel mit den richtigen Methoden finden und so die Eckwerte der Möglichkeiten in

Daten + Fakten zusammenstellen:

- Frequenz und mögliche permanente
Frequenzmagnete wie Marktwesen;
- verlorene Kaufkraftströme;
- gefragte neue Betriebstypen, Haus-
cluster; gesuchtes Mallprofil/Treffpunkt
- Einzugsbereich kaufender Kunden; usw
2. Quadrant:

Konkrete Ziele für das Stadtviertel festlegen

Aus den Daten + Fakten die passenden Ziele für die nächsten
10 Jahre ableiten und festlegen.

Beispiel: Frequenzziel,
Kaufkraftbindungsziel, Umsätze,
Miethöhe, Bewohnerziel,
Anzahl der Beschäftigten, usw.


3. Quadrant:

Den wirtschaftliche Masterplan erstellen. Wichtigste Projekte für die nächsten 10 Jahre

Das ist die Zusammenstellung der wichtigsten Maßnahmen um die Ziele erreichen zu können.



4. Quadrant:

Die neue BID ® - Methode

Eine neue Art von Organisation aufbauen. Nur so kommt es zu einem breit akzeptierten Masterplan.

Die Eigentümer des Stadtviertels werden zur Lobby verbunden, erhalten eine konkrete Perspektive für die wirtschaftliche Zukunft des Stadtviertels und bekommen Beratung durch den dafür eingesetzten Immobilientreu-händer.
Parallel werden die potentiellen Investoren ganz speziell informiert.

® sind für Prof. Schörghuber beim österreichischen Patentamt eingetragene Marken.

Das Buch können Sie direkt über unseren Partner Amazon bestellen:



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